Appartementen in herenhuis behoren niet tot de eigen woning

Een echtpaar bezit een herenhuis met drie wooneenheden: een benedenhuis, de beletage en een bovenhuis. Elk deel heeft een eigen adres, WOZ-nummer en -waarde. Het echtpaar woont in het bovenhuis. De beletage is verhuurd aan hun dochter voor € 900 per maand. Het benedenhuis is in het verleden verhuurd, maar wordt nu door de familie gebruikt als werk- en logeerruimte. Het eigendomsrecht van het herenhuis is niet gesplitst in appartementsrechten. Het echtpaar is van mening dat het herenhuis in zijn geheel thuishoort in box 1.

Zelfstandige wooneenheden in box 3

Het hof oordeelt dat het benedenhuis en de beletage geen onderdeel zijn van de eigen woning. Elk deel heeft een eigen ingang, nutsvoorzieningen en sanitair. Deze kenmerken maken de delen tot zelfstandige woningen, ook al is het eigendom niet gesplitst. Het benedenhuis en de beletage behoren daarom tot box 3.

Werkelijk rendement omvat waardestijging

Het echtpaar betoogt dat de box 3-heffing hoger is dan hun werkelijk rendement. Het hof past de recente Hoge Raad-jurisprudentie toe. Het werkelijk rendement omvat ook ongerealiseerde waardeveranderingen. Voor onroerende zaken is dit het verschil tussen de WOZ-waarde van het volgende kalenderjaar en die van het belastingjaar. Het werkelijk rendement is daardoor aanzienlijk hoger dan het forfaitaire.